پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
از دیرباز، رایج بوده است که مالکان باغات و زمین‌های زراعی، املاک خود را تحت قراردادهای اجاره، مزارعه، مساقات و دیگر اشکال به زارعین واگذار کنند. زارع پس از آماده‌سازی زمین برای کشت، اقدام به کاشت درختان و زراعت می‌نماید. در بسیاری از نقاط ایران، عرف بر این است که پس از اتمام قرارداد میان زارع و مالک، حقی برای زارع ایجاد میشود که مالک موظف است قبل از تخلیه ملک، مبلغی را به عنوان حق ریشه به زارع پرداخت کند.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به مشاوره حقوقی کلیک نمایید.
مبنای حقوقی دادخواست
اگرچه این حق در متون فقهی سابقه‌ای ندارد، ولی در نظام حقوقی و رویه قضایی کشور بر پایه عرف به رسمیت شناخته شده است. در نقاط مختلف کشور، این حق به نام‌های مختلفی مانند حق نسق زراعی، حق زارعانه، حق کارانه، حق آب و گل، حق بنه، حق دسترنج رعیتی و دستارم شناخته میشود.
زراعی که نسبت به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک اقدام کرده است، می‌تواند دادخواستی جهت مطالبه حق ریشه و نسق زراعی تسلیم کند. در صورتی که بین مالک و زارع بر سر مقدار بهای حق ریشه توافقی حاصل نشود، این مبلغ به وسیله کارشناس یا خبره‌ای ارزیابی و تعیین خواهد شد. عوامل مؤثر در ارزیابی ارزش حق نسق و ریشه کشاورزی شامل طول مدت زراعت، میزان آبادانی و توسعه زراعت توسط زارع، میزان سرمایه‌گذاری کشاورز و همچنین موقعیت و ارزش ملک می‌باشد. معمولاً حق ریشه به صورت درصدی از ارزش کل ملک محاسبه میشود.
شبکه های اجتماعی اوان
|
طرفین دعوی
زارع که قصد مطالبه ی بهای حق ریشه را دارد ، خواهان دعوی است و دعوا باید به طرفیت مالک طرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
حق زارعانه به عنوان یکی از حقوق مالی معنوی شناخته میشود. به همین دلیل، نمی‌توان آن را به عنوان اموال غیرمنقول در نظر گرفت و باید آن را در زمره اموال منقول محسوب کرد. زیرا با انتزاع ید زارع از ملک زراعی، او دیگر حق عینی نسبت به آن ملک نخواهد داشت و تنها امکان مطالبه بهای مربوط به این حق را دارد.
بنابراین، دادخواست مربوط به مطالبه بهای نسق زارعانه می‌بایست در محل اقامت خوانده یا دادگاهی که قرارداد در حوزه آن واقع شده است، یا محلی که تعهد در آنجا شکل گرفته، مطرح گردد. لازم به ذکر است که در برخی از محاکم، حق زارعانه به عنوان مالی غیرمنقول تلقی شده و دادگاههای محل وقوع این نوع از املاک را به عنوان دادگاه صالح برای رسیدگی در نظر می‌گیرند.
نحوه ی اجرای رای
پس از صدور رای محکومیت خوتنده به پرداخت حق ریشه و قطعیت رای ، اجراییه صادر می شود و محکوم علیه مکلف است ظرف مهلت ده روز نسبت به اجرای آن اقدام کند. در غیر این صورت اموال وی از جمله ملکی که نسبت به آن ادعای حق ریشه شده است ، قابل توقیف است و از طریق مزایده به فروش می رسد.
نکاتی در ارتباط با دعوی
زارع در صورتی می تواند مطالبه ی حق ریشه کند که ملک از دست او خارج شده باشد و در فرضی که ملک در تصرف زارع است ، مالک تعهدی نسبت به پرداخت حق ریشه ندارد.
حق زارعانه به طور خاص در املاک مزروعی ایجاد میشود و در سایر انواع املاک فاقد اعتبار است. صرف امضای قرارداد و اقدام به زراعت به تنهایی منجر به ایجاد حق زارعانه نمی‌شود؛ بلکه لازم است که تصرفات زارع به صورت مستمر و پایدار برقرار باشد.
برای صدور حکم محکومیت علیه مالک زمین به پرداخت مقادیر مشخصی تحت عنوان حق ریشه و نسق زراعی، ضروری است که تصرفات زارع متکی به اذن مالک باشد یا در قالب یکی از عقود زراعی قرار گیرد، چرا که تصرفات غصب سبب ایجاد حقی برای زارع نمی‌شود. بر اساس برخی آرای اصراری دیوان عالی کشور، اگر در قرارداد به صراحت قید شده باشد که مستاجر حق دسترنج یا حق ریشه ندارد، زارع نمی‌تواند دسترنج و نسق زارعانه را مطالبه کند. البته در این زمینه نظرات مختلفی وجود دارد که بر این باورند که حق زارعانه در زمان انعقاد قرارداد زراعی و قبل از ایجاد حق زارعانه نمی‌تواند به صورت قطعی از بین برود، زیرا اسقاطی که هنوز به وقوع نپیوسته است، به عنوان اسقاط ما لم یجب به حساب می‌آید.
اگر به دنبال یک وکیل پایه یک دادگستری حرفه ای در تهران هستید اینجا کلیک کنید
نسق زارعانه را می‌توان به عنوان مشابهی برای حق کسب و پیشه در نظر گرفت، با این تفاوت که حق کسب و پیشه به مکان‌های تجاری مربوط میشود، در حالی که حق زارعانه به اراضی زراعی تعلق دارد. این حق می‌تواند به هر دو صورت، ارادی و قهری، منتقل شود و صاحب حق ریشه می‌تواند آن را از طریق صلح‌نامه‌ای عادی یا رسمی به دیگران انتقال دهد. با این حال، برخی بر این باورند که اگر موجر با انتقال موافقت نداشته باشد، حق زارعانه نمی‌تواند به صورت مستقل منتقل شود و لازم است که این انتقال در ضمن انتقال منافع عین مستاجره صورت گیرد. به همین خاطر، این نوع انتقال به عنوان انتقال قضایی تلقی میشود.
با توجه به این که حق ریشه در زمره حقوق مربوط به عین املاک قرار نمی‌گیرد، نقل و انتقال آن نیازی به ثبت رسمی نخواهد داشت و مشمول مواد قانونی ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نمی‌باشد. چنانچه حق ریشه مبتنی بر سند رسمی یا قراردادی معتبر باشد، تنها کافی است دادخواست مطالبه بهای آن ارائه شود. اما اگر برای حق ریشه هیچ قراردادی بین مالک و زارع وجود نداشته باشد، مدعی باید در کنار دادخواست مطالبه بهای حق ریشه، درخواست اثبات حق ریشه را نیز تسلیم کند.
گروه وکلای اوان آماده است تا راهنمایی‌های لازم را در این زمینه ارائه دهد و به شما در رسیدگی به حقوق زراعی و حق زارعانه کمک کند.
حق زارعانه قابلیت تامین و توقیف را دارد.
پس از انقضای قرارداد زراعی، در صورتی که مالک اراضی زراعی قصد داشته باشد تا ملک خود را از تصرف زارع خارج نماید، این حق را دارد که اقدام به طرح دعوی تخلیه علیه زارع نماید. در این زمینه، رویه‌های متفاوتی در محاکم قضایی مشاهده میشود. برخی از دادگاهها با اعتقاد به اینکه مالک تنها مجاز به دریافت حقوق مالکانه خود است، حکم به تخلیه زارع از زمین را صادر نمی‌کنند. در مقابل، دیگر محاکم با توجه به شرایط و مستندات موجود، تجویز می‌کنند که زارع باید زمین را تخلیه نماید و در عوض، مالک موظف به پرداخت حق زارعانه به زارع خواهد بود. این اختلاف نظرات می‌تواند ناشی از تفسیرهای مختلفی باشد که در ارتباط با حقوق زارعانه و مالکانه وجود دارد.
سابقا با توجه به اختلافات بین مالکین و زارعین اراضی ده ونک در شهر تهران در خصوص حق ریشه و دسترنج و حقوق کشاورزان این محله ، حل اختلاف به داوری واگذار شد و رای داوری مورخ ۱۷/۱۱/۱۳۳۸ ، حقوق صاحبان حق زارعانه را مشخص کرد و بدین ترتیب هر گونه طرح دعوا در خصوص حق ریشه ی این اراضی بر اساس رای داوری فوق رسیدگی می شود.
مستندات قانونی
تبصره ی یک ماده ۲۲ قانون اصلاحی قانون اصلاحات اراضی مصوب ۱۳۴۰
نجام امور زراعت وسیله مالک در اراضی که در اختیار زارع است; و یا در آن ریشه و اعیانی دارد; پس از جلب رضایت زارع و خرید ریشه و اعیانی به موجب سند رسمی مجاز است.
ماده ی ۴ لایحه ی قانونی طریقه ی رفع مشکلات پیش بینی نشده در قوانین و مقررات اصلاحات اراضی مصوب ۱۳۴۹
در صورتی که تا تاریخ تقدیم این قانون زارعین املاک مشمول قوانین اصلاحات ارضی حق ریشه یا دسترنج زراعتی و سایر حقوق زارعانه‌خود را با تنظیم سند
رسمی در دفاتر اسناد رسمی به زارع دیگری منتقل کرده باشند، زارع انتقال‌گیرنده در اجرای قانون تقسیم و فروش املاک مورد اجاره‌به زارعین مستأجر قائم‌مقام قانونی زارع فروشنده خواهد بود و در مواردی نیز که زارعین با رعایت حد نصاب ماده ۴۵ آیین‌نامه اصلاحات ارضی مصوب۴۳٫۵٫۳ کمیسیون خاص مشترک مجلسین حقوق خود را به شرح فوق به مالکین مربوط منتقل کرده باشند اسناد مسلم این قبیل انتقالات ملاک عمل‌خواهد بود.
تبصره ی یک ماده ی ۶ قانون تعیین تکلیف اراضی مزروعی و اعیان مستحدث از طرف اشخاص در دهات و مزارع خالصه مصوب ۱۳۵۴
بهای اعیانی و ارزش حقوق متصرفین اراضی در صورت امکان با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله ی هیات مذکور در ماده ی ۳ تعیین و تشخیص و به وسیله ی وزارت کشاورزی و منابع طبیعی به صاحب اعیانی پرداخت می شود و یا به صندوق ثبت تودیع می شود و با تودیع وجه در صندوق ثبت ، کلیه ی روابط حقوق بین متصرف و صاحب اعیانی و اراضی ، خود به خود قطع می شود و ادامه ی تصرف از این تاریخ تجاوز محسوب می شود.
ماده ی ۳۱ آیین نامه ی قانون ثبت و املاک مصوب ۱۳۱۷
دست رنج رعیتی و حق اولویت و گلوبندی و غیره که در املاک معمول و بین رعایا خرید و فروش میشود از حقوق راجعه به‌عین املاک نبوده و قابل درخواست ثبت و اعتراض ثبت نیست و صدور سند مالکیت بنام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است نمیدهد.
رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه شماره ی ۷۰۲ مورخ ۲/۵/۱۳۸۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور
واگذاری اراضی کشاورزی به زارعین صاحب نسق و تشخیص استحقاق و تعیین مقدار زمینی که به هر یک از آنها واگذار میشود براساس ضوابط و مقررات خاص قانون اصلاحات ارضی است، و در صورتیکه در نحوه این واگذاری و یا تنظیم سند اشتباهی رخ دهد بموجب ماده۳۸ آیین‌نامه قانونی مصوب کمیسیون مشترک مجلسین (مرجع صالح در زمان تصویب) شورای اصلاحات ارضی آن را اصلاح می‌نماید.
شورای انقلاب اسلامی در ۱۳۵۹/۹/۷ ; با الحاق یک تبصره به آیین‌نامه مذکور و نیز در ۱۳۵۹/۲/۱۳ ; اصلاح تبصره ۳ ماده۲ لایحه قانونی راجع به تکمیل پاره‌ای از مواد قانون اصلاحات ارضی; تلویحاً آنرا تایید نموده‌است; لذا با عنایت به قسمت اخیر اصل ۱۵۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی; بنظر اکثریت اعضاء هیات عمومی دیوان عالی کشور رای شماره ۸۲۰/۸۳ ; شعبه ۲۱ دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد; صحیحاً صادر شده و تایید می‌گردد; این رای به موجب ماده ۲۷۰ قانون آیین‌دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها لازم الاتباع می‌باشد.
حق ریشه
رای وحدت رویه شماره ۵۶۸ مورخ ۱۹/۹/۱۳۷۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور
« رأی هیأت عمومی »
«قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران در اصل یکصدو و پنجاه ونهم ، دادگستری را مرجع رسمی تظلمات و شکایات قرار داده و بر اساس این اصل ، رسیدگی به دعوی راجع به معامله نسق زراعتی در صلاحیت دادگاههای عمومی دادگستری است. بنابرأین رأی شعبه ۱۳ دیوان عالی کشور; که دادگستری را صالح به رسیدگی شناخته صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده قانون وحدت رویه قضائی مصوب ۱۳۲۸; برأی شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است. »
جمع بندی
مطالبه حق زارعانه و طرح دادخواست برای حق ریشه مستلزم برخورداری از دانش و اطلاعات کافی در مورد حق نسق و حق ریشه به ویژه در مورد املاک وقفی و همچنین آگاهی از مقررات مربوط به حق ریشه کشاورزی است. از این رو، به تمامی افرادی که قصد دارند در این زمینه اقدام کنند، توصیه میشود تا از مشاوره یک متخصص با تجربه بهره‌مند شوند. گروه وکلای اوان، تیمی از وکلا با تجربه و مهارت‌های تخصصی در زمینه ارزیابی و تعیین حق ریشه به همراه کارشناسان رسمی دادگستری حضور دارند که می‌توانند شما را در موارد مرتبط با حق ریشه مستاجر و حق ریشه کشاورزی به بهترین نحو راهنمایی نمایند.
سوالات متداول
برای طرح دادخواست لازم است مدارکی مانند: قرارداد زراعی، مدارک شناسایی (شناسنامه و کارت ملی)، مدارک مالکیت زمین، رسیدهای پرداخت حق ریشه و ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری ارائه شود.
بله، امکان انتقال حق ریشه و نسق زراعی به زارعین جدید وجود دارد. این انتقال باید به صورت کتبی توافق‌شده و تمامی حقوق و تعهدات زارع قبلی منتقل گردد. استفاده از مشاوره حقوقی توصیه میشود.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک می‌کند تا خدمات خود را در زمینه مطالبه ی بهای حق ریشه و نسق زراعی بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.