دادخواست اثبات وقوع بیع

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/proof-of-sale

اثبات وقوع بیع ؛ بیع عقدی است که به موجب آن یک نفر مالی را در ازای مال دیگر به شخصی واگذار نماید درنتیجه فروشنده مالکیت کالا یا مال خود را در ازای پول یا مال دیگری که دریافت می‌کند به خریدار منتقل می نماید و خریدار نیز در ازای دریافت کالا یا مال ، پول یا مال خود را به فروشنده می دهد.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• تعریف عقد بیع
• دادخواست اثبات وقوع بیع
• تفاوت اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع
• نحوه طرح دعوای اثبات وقوع بیع در اموال غیرمنقول
• طرفین دعوای اثبات وقوع عقد بیع
• تأیید و اثبات وقوع بیع تأیید و اثبات وقوع بیع
• تأیید و اثبات وقوع بیع
• رای صادره در خصوص اثبات وقوع بیع
• اثبات وقوع بیع
• ماده قانونی در مورد وقوع عقد بیع
• مرجع صالح رسیدگی به اثبات وقوع عقد بیع
• مستندات قانونی اثبات وقوع بیع
• مدارک لازم طرح دعوای اثبات وقوع بیع
• نمونه لایحه دفاعیه اثبات وقوع بیع
• رأی وحدت رویه شماره ی ۴۲ در مورد وقوع عقد بیع
• رای وحدت رویه شماره ۵۳۶ در مورد قبض و اقباض مبیع شرط صحت معامله می باشد.
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

تعریف عقد بیع

برطبق قانون مدنی همین که طرفین عقد به خرید و فروش مالی توافق کنند، عقد بیع منعقد می شود که در اصطلاح حقوقی به آن ایجاب و قبولی گفته می شود که بر انتقال مال در مقابل عوض معلوم و معین دلالت کند. جز در موارد خاص که قانون آنها را مشخص و معین کرده است در اکثر موارد به صرف توافق طرفین هرچند که مکتوب نشده باشد بیع محقق میشود.

دادخواست اثبات وقوع بیع

دعوای تایید وقوع و تحقق بیع زمانی مطرح می شود که ملکی خریداری شده اما مبایعه نامه و نوشته مکتوب وجود ندارد و بیع به صورت شفاهی واقع شده است .خواهان(خریدار یا فروشنده) قصد دارد با استفاده از اسناد و مدارکی همچون شهادت شهود، رسیدهای پرداخت وجه و غیره وقوع بیع را اثبات کند.

تفاوت اثبات مالکیت با اثبات وقوع بیع

امکان طرح دعوای اثبات وقوع بیع در مورد املاک ثبت شده و ثبت نشده وجود دارد اما دعوای اثبات مالکیت فقط در مورد املاکی قابل طرح است که ملک به ثبت نرسیده باشد. اثبات تحقق خرید وفروش املاک معمولا وقتی مطرح می شود که سند مکتوبی مانند مبایعه نامه یا تنظیم نشده یا در دسترس نیست و امکان الزام فروشنده به تنظیم سند مقدور نمی باشد. اما دعوای اثبات مالکیت معمولا مستند به مبایعه نامه مطرح می شود.

نحوه طرح دعوای اثبات وقوع بیع در اموال غیرمنقول

برطبق ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد املاک در خصوص ملک مالک قانونی کسی است که سند یا انتقال به نامش در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت مالک در خصوص اموال غیر منقول کسی است که معامله انتقال ملک در دفتر اسناد رسمی به نام او ثبت شـده بـاشـد.

دعـوای اثبات بیع در مورد املاکی که سابقه ثبت داشته و سند مالکیت برای آن صادر شده است به ‌تنهایی قابلیت استماع را ندارد و صدور حکم اعلامی بر صحت وقوع معامله اثر تملیکی نداشته لذا ذی‌نفع باید در اجرای مقررات مواد ۴۷،۲۲ و ۴۸ قانون ثبت با طرح ادعای وقوع بیع و تحقق معامله، الزام به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال نسبت به ملک مورد معامله را نیز خواستار شود تا دعوا قابلیت استماع را داشته باشد در نتیجه با رعایت تشریفات قانونی ملک به‌ نام وی انتقال می یابد.

اگر مال از کسی خریداری شده که مالک رسمی نباشد، خواهان جهت طرح درست دعوا علاوه بر فروشنده مستقیم، باید تمام سلسه ایادی و مالک رسمی مال را نیز طرف دعوا قرار دهد. حکم صادره در خصوص تایید وقوع بیع جنبه اعلامی داشته و برای آن اجرائیه صادر نمی شود. این حکم وقوع بیع را از زمان ایجاب و قبول تایید می نماید.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

طرفین دعوای اثبات وقوع عقد بیع

هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد، بیع را به اثبات برساند، اعم از خریدار و یا فروشنده، می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوی کند. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، خریدار برای طرح دعوی اثبات بیع، بهتر است علاوه بر فروشنده، مالک رسمی را نیز طرف دعوی قرار دهد.

تأیید و اثبات وقوع بیع تأیید و اثبات وقوع بیع

برطبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی  پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن ، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود ؛ بنابراین به غیر از موارد خاص در اکثر موارد به صرف توافق طرفین ولو آن که مکتوب نشده باشد بیع تشکیل می شود .

تأیید و اثبات وقوع بیع

دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع زمانی ارائه میشود که ملکی خریداری شود و مبایعه نامه مکتوبی در بین نباشد و خواهان قصد داشته باشد با استفاده از مدارک و مستنداتی، مانند شهادت شهود و یا مستندات پرداخت وجه ، وقوع بیع را اثبات کند. بیع املاک ثبت شده تابع قواعد ثبت است و باید با سند رسمی انجام شود و بیع املاک ثبت شده با سند عادی اعتباری ندارد.

طبق نظر غالب حقوقدان ها و همچنین رویه قضایی، مقررات ثبت تغییری در ماهیت بیع ایجاد نکرده و لزوم ثبت بیع املاک جنبه ی اثباتی دارد نه ثبوتی و همچنان اصل بر رضایی بودن عقد بیع می باشد خواه مبیع منقول باشد خواه غیر منقول .

در اثبات وقوع بیع هر یک از طرفین که بخواهد بیع را به اثبات برساند اعم از خریدار و یا فروشنده می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوا کند. اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد خریدار برای طرح دعوای اثبات بیع بهتر است علاوه بر فروشنده  مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوی قرار دهد .

رای صادره در خصوص اثبات وقوع بیع

دادگاه پس از بررسی مستندات وقوع بیع اگر ادله و مستندات را کافی دانست حکم به تأیید وقوع بیع صادر می کند. دادنامه تأیید بیع جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.

اثبات وقوع بیع

یکی از عقودی که تنها در اثر توافق خریدار و فروشنده واقع میشود و نیاز به عامل دیگری ندارد عقد بیع است. با وجود این عقد بیع همیشه به تراضی تنها محقق نمی شود و نیاز به قبض مبیع یا انجام تشریفات دیگر دارد. در بیع صرف قبض از شرایط وقوع معامله است یا فروش اموال دولتی که با مزایده انجام می شود. در مورد املاک ثبت نشده به دلیل اینکه ضمانت اجرای تنظیم سند رسمی و ثبت در دفتر املاک تنها این است که سند عادی در دادگاه پذیرفته نشود.

بنابراین تشریفات ثبت برای اثبات عقد است نه وقوع آن اما در مورد املاک ثبت شده منطبق با ماده ۲۲ قانون ثبت وقوع بیع بستگی به تشریفات ثبت دارد. البته این مانع از این نیست که دادگاه دلائل و مدارکی را که ممکن است برای اثبات انجام معامله ابراز شود نپذیرد. مثلا اقرار به وقوع عقد بیع از طرف بایع در دادگاه، تحقق بیع و حق مالکیت مشتری بر مبیع را ثابت می کند.

ماده قانونی در مورد وقوع عقد بیع

برطبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی، پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. برای ایجاد مالکیت در حقوق ایران نیاز به هیچ گونه تشریفات و یا حتی پرداخت ثمن نیز نمی باشد و به صِرف توافق مالکیت حاصل میشود. اما در خصوص اموال غیر منقول  به دلیل حاکمیت مواد قانون ثبت و ماده ۲۲ آن ، موضوع قدری متفاوت می باشد.

در صورتی که بین خریدار و فروشنده یک ملکی مبایعه نامه عادی تنظیم شده باشد; مطابق قانون ثبت خریدار مالک محسوب نمی شود. در این صورت خریدار می تواند; با طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و انتقال رسمی آن در دفترخانه  مالکیت رسمی بر ملک را بر مبنای قانون ثبت برای خود ایجاد نماید .

اثبات وقوع بیع در اموال غیرمنقول

حال اگر بیع شرعی در خصوص ملکی واقع گردید ولی مکتوب نشود با ادله اثبات دعوا می توان نسبت به طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع اقدام و آنرا اثبات نمود . در صورت اخذ حکم مبنی بر تأیید و اثبات وقوع بیع اموال غیر منقول این حکم مانند داشتن مبایعه نامه عادی است که باز هم مطابق قانون ثبت مالک محسوب نمی شود.

بنابراین لازم است همزمان با طرح دعوای تأیید و اثبات وقوع بیع یا پس از آن ، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نیز طرح شود. پس از اخذ حکم مذکور و تنظیم سند رسمی که برای وی مالکیت رسمی ایجاد می شود. از این به بعد می تواند کلیه حقوق خود را در مقام مالک اعمال کند. مثال، الزام فروشنده را به تحویل مبیع از دادگاه درخواست نماید، آنرا منتقل نماید، هبه یا صلح کند.

مرجع صالح رسیدگی به اثبات وقوع عقد بیع

 برطبق ماده ۱۱، ۱۲،۱۳ قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مرتبط به املاک دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است ولی در دعاوی راجع به اموال منقول می توان در محل اقامت خوانده و همچنین محل انعقاد قرارداد و اجرای تعهد نیز طرح دعوا کند.

مستندات قانونی اثبات وقوع بیع

• ماده ۳۳۹ قانون مدنی : پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع شود.
• ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک : همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت
• ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک : در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
• کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
• صلح نامه و هبه‌ نامه و شرکت نامه.
• ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک : سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده، در هیچ یک از ادارات و مراجع قضایی پذیرفته نخواهد شد.

مدارک لازم طرح دعوای اثبات وقوع بیع

• تصویر مصدق مبایعه نامه
• تصویر  مصدق سند مالکیت
• به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است.
• شهادت شهود و مطلعین
• تحقیقات محلی
• اتیان سوگند
• درخواست استعلام
• پرونده استنادی.
• ارجاع به کارشناسی
• معاینه محلی
• سایر دلایل و مستندات

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

نمونه لایحه دفاعیه اثبات وقوع بیع

خواهان مدعی شده اند در تاریخ ۱۵/۱۲/۸۶ ملک را از آقای … خریداری نموده اند; و خرید و فروش با ایشان صورت پذیرفته است; و موکلین (مالکین) هیچگونه نقش و دخالتی در فروش نداشته اند; و مدعی هستند که قرارداد بیع(قولنامه) نیز ندارند.

حسب پاسخ استعلامات واصله در تاریخ بیع ادعایی(۱۵/۱۲/۸۶) آقای …احدی از موکلین مالک رسمی و قانونی ملک بوده و آقای …و موکل هیچگونه مالکیتی نسبت به آن نداشته اند . موکل نیز در مورخه۲۲/۵/۸۷ ملک را از آقای … به صورت قانونی انتقال گرفته اند. به فرض محال درصحت ادعای خواهان و وقوع بیع سوال این است که سمت آقای …نسبت به ملک موضوع دعوا چه بوده است که جواز قانونی فروش ملک توسط ایشان را تایید می نماید ؟

ایشان نه مالک نه ماذون از طرف مالک و نه نماینده رسمی و قانونی بوده اند; لذا در فرض محال در محال صحت ادعا;ب از هم اگر معامله ای واقع شده باشد; طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله ای فضولی بوده که این معامله احتیاج به تنفیذ مالک سابق اقای … داشته که با انتقال بعدی به موکل; مالک رد ضمنی خویش را نسبت به معامله فضولی صراحتا اعلام نموده موکل دیگر آقای … نیز که مالک فعلی می باشند قطعا چنین معامله ایی را نه تنها تایید ننموده بلکه صراحتا بارها رد کرده است.

لذا به فرض اثبات ادعای خواهان، قانونا امکان صدور حکم اثبات وقوع بیع علیه آقای …خوانده ردیف سوم و هیچکدام از موکلین وجود نخواهد داشت; زیرا مالک یا ماذون از طرف مالک نبوده اند و خواسته خواهان به فرض صحت هم، قابلیت اثبات را ندارد. دعوای اثبات بیع طرح شده قانونا متوجه موکلین و آقای … نبوده زیرا نفر اول فاقد سمت و مالکیت نسبت به ملک بوده و موکلین نقشی در فروش نداشته اند. لذا به دلیل عدم توجه دعوا به نامبردگان مستندا به بند۴ماده ۸۴ ق.ا.د.م خواسته محکوم به قرار رد دعوا می باشد.

رأی وحدت رویه شماره ی ۴۲ در مورد وقوع عقد بیع

برطبق تبصره ماده ۶ قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با اسناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده اند، می توانند برای تایید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاههای دادگستری نیز باید نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم کنند.

رای وحدت رویه شماره ۵۳۶ در مورد قبض و اقباض مبیع شرط صحت معامله می باشد.

قسمت اعظم استدلال دادگاه در باب تصرف مالک و منصرف ملک ملهم به این معنی است که دادگاه در عقد بیع قبض و اقباض مبیع را شرط صحت معامله میداند. در صورتی که در عقد بیع، قبض و اقباض، شرط صحت معامله نیست .به استثنای معاملات و بیع، صرف موضوع ماده ی ۳۶۴ قانون مدنی و برطبق بند یک ماده ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع، مشتری، مالک مبیع و بایع، مالک ثمن میشود.

رأی شماره ۱۱۰۵ مورخ ۹۱/۹/۲۶ شعبه ۳ دادگاه حقوقی اسلام شهر

خواهان مدعی حقی است که بر عهده خوانده برقرار است; و خوانده در این رهگذر منکر آن می باشد; یا این که از انجام تعهد خویش شانه خالی میکند; و وصف این دعوا نیز با مخالفت آن با اصل و ظاهر شناخته میشود.

این در حالی است که بیع یا هر عمل حقوقی دیگری اعلام اراده هایی است که; در شرایط آگاهانه و با سایر شرایط قانونی تحقق می پذیرد ; و اثبات وقوع چنین رویدادی نیز توسط ادله ی قانونی صورت می گیرد.

بنابراین اثبات وقوع یک قرارداد نمی تواند موضوع یک دعوا باشد. بلکه اجرای آن در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد موضوع دعوا واقع میشود. لذا دادگاه، دعوی مطروحه را فاقد شرایط توصیف یک دعوای صحیح دانسته و مستند به ماده ی ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع آن را صادر و اعلام می کند.

رأی شماره ۶۵۱ مورخ ۱۳۹۲/۵/۲۹ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که دعوای اثبات معامله صرفا در خصوص اموال غیر منقول قطع نظر از موارد استثنایی به لحاظ حاکمیت مواد قانون ثبت، قابل طرح نبوده است. لیکن در مورد اموال منقول با توجه به امکان تحقق عقد بیع به شرح ماده ۳۳۸ قانون مدنی موجبی جهت صدور قرار عدم استماع نبوده است.

رأی شماره ۹۶۹ مورخ ۹۱/۸/۲۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

دعوای تایید وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح شود. هم چنین در صورتیکه ملک رسما به نام خوانده نباشد نیز تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع مسموع نمی باشد.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

وکیل املاک و اراضی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند; و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد; برای بستن هر گونه قرارداد ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی; با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است.

گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی; تخصص و تجربه بالایی دارد; میتواند از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد در آینده به وجود آید; جلوگیری کند. مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند.

وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید. سوالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص دعاوی ملکی را با وکیل املاک مشهد، وکیل املاک تهران، وکیل املاک کرج، وکیل املاک قم با وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.