پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستاجر منعقد شده است اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال گذشته باشد می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد.
افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی یکی از پیش شرط های دادخواست تعدیل اجاره بها است.
دادگاه پس از تشکیل جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی نظریه ی خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله اعلام و در صورت قطعیت نظریه ی کارشناس دادگاه بر اساس این نظریه اقدام به صدور رای تعدیل اجاره بها می کند.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به وکیل پایه یک دادگستری متخصص و باتجربه، کلیک نمایید.
شرایط تعدیل اجاره ملک تجاری نحوه محاسبه و مدارک لازم
تعدیل اجاره ملک تجاری یکی از مهمترین حقوق قانونی موجر و مستأجر در قراردادهای قدیمی است. بر اساس قانون، چنانچه مدت اجاره به پایان رسیده و از تاریخ استفاده مستأجر یا آخرین حکم تعدیل سه سال گذشته باشد، هر یک از طرفین میتوانند با ارائه دادخواست به دادگاه محل وقوع ملک، درخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کنند. مراحل این کار شامل ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین نرخ عادله روز و ارائه مدارکی مانند نسخه اجارهنامه، شناسنامه ملک و مستندات مالی مرتبط است. این فرآیند بدون نیاز به تنظیم اجارهنامه جدید انجام میشود و نتیجه نهایی در حکم دادگاه تعیین خواهد شد.
تعدیل اجاره بها در قراردادهای قدیمی: از دادخواست تا اجرای حکم
تعدیل اجاره بها در قراردادهای قدیمی از ابتدای تقدیم دادخواست تا مرحله اجرای حکم، فرآیندی کاملاً قانونی و مبتنی بر ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است. در این مسیر، پس از گذشت سه سال از آخرین تعدیل یا شروع اجاره، هر یک از طرفین میتوانند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه مدارک لازم مانند اجارهنامه و مستندات مالی، درخواست رسیدگی به پرونده را داشته باشند. دادگاه با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی، نرخ عادله روز را محاسبه و حکم نهایی را صادر میکند که این حکم در صورت قطعیت، بدون نیاز به اجراییه قابل اجراست، مگر در مواردی که ما به التفاوت اجاره مورد مطالبه قرار گیرد. این فرآیند به طور خاص برای املاک تجاری قابل اجراست و موجر و مستأجر نمیتوانند با شرط ضمن عقد، این حق قانونی را از بین ببرند.
شبکه های اجتماعی اوان
|
طرفین دعوا
هر کدام از موجر و مستاجر می تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی درخواست تعدیل نسبت به میزان اجاره بها را بکند. در این صورت هر کدام که خواستار آن شدند خواهان دعوی و طرف مقابل خوانده ی دعوا نامیده میشود.
مرجع صالح برای رسیدگی
دادگاه محل وقوع ملک صالح برای رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها است.
نحوه ی اجرای رای
۱. حکم دادگاه: در صورتی که حکمی که از طرف دادگاه صادر میشود تنها به موضوع تعدیل اجاره بها مربوط باشد، این حکم به عنوان حکم اعلامی تلقی شده و نیازی به صدور اجراییه ندارد. با این حال، چنانچه حکمی در مورد ما به التفاوت اجاره بها نیز صادر گردد، اجرای این بخش از رای مستلزم صدور اجراییه میباشد.
۲. تعدیل اجاره بها: دادگاه با استناد به نظر کارشناس، اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. لازم به ذکر است که برای این تعدیل، نیازی به تنظیم مجدد قرارداد اجاره نیست.
۳. قید جغرافیایی دعوا: باید توجه داشت که امکان طرح این دعوی تنها برای محلهای تجاری وجود دارد و دادخواست تعدیل اجاره بها برای محلهای مسکونی قابل تقدیم نیست.
۴. محدودیتهای شرطی در قرارداد: موجر و مستاجر نمیتوانند در قرارداد اجاره شرط کنند که موجر حق افزایش یا تعدیل مالالاجاره را نداشته باشد.
۵. مطالبه مابهالتفاوت: موجر میتواند در ضمن دادخواست تعدیل، مطالبه مابهالتفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا تاریخ صدور حکم نیز انجام دهد.
مستندات قانونی
ماده ی ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
موجر یا مستاجر میتواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد، «دادگاه» با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
موجر میتواند مابهالتفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابهالتفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم مینماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز میتواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابهالتفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح فوق درخواست کند.
تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر مینماید نیز جاری خواهد بود.
رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه شماره ی ۹۵ – ۱۰/۷/۱۳۵۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور
نظر به این که طبق ماده ی ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول آن قانون می باشد و به موجب ماده ی ۳۲ از تاریخ اجرای قانون مزبور ، قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ ملغی و منسوخ است. بنابراین ماده ی ۴ قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح شده و در جریان رسیدگی است نیز خواهد بود. این رای طبق مقررات قانونی لازم الاتباع است.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۲۷۰۴/۷ – مورخ ۲۳/۶/۶۲ اداره ی حقوقی دادگستری
اگر مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستاجر همان مغازه و عرصه ی آن متعلق به شخص دیگری باشد آیا درخواست تعدیل اجاره بها از ناحیه ی مالک عرصه نسبت به مغازه قانونا قابل پذیرش است یا خیر ؟
مالک عرصه محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد می تواند به استناد مواد ۱ و ۴ قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بهای مقرر فی مابین را بکند.
نظریه ی مشورتی شماره ی ۱۰۲۸/۷ – مورخ ۱۲/۲/۱۳۷۳ اداره ی حقوقی دادگستری
آیا در دعوی تعدیل و تخلیه احراز مالکیت لازم است؟
در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد قانون روابط وجر مستاجر احراز رابطه ی استیجاری کافی به نظر می رسد. مگر آن که دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.
الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه
پس از پایان مدت قرارداد اجاره، موجر موظف است مبلغ ودیعهای را که مستاجر به وی پرداخت کرده است، به مستاجر مسترد نماید. چنانچه در پایان این مدت، و در نتیجه درخواست مستاجر به منظور بازگشت ودیعه، موجر از بازگرداندن این مبلغ امتناع کند، مستاجر ناچار خواهد بود که اقدام به طرح دادخواست مطالبه وجه نماید.
محاکم پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین، در صورتی که موجر نتواند دلیلی موجه برای عدم استرداد ودیعه ارائه دهد، حکم به محکومیت موجر به پرداخت ودیعه میدهند.
طرفین دعوی
مستاجری که ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه را به موجر سپرده است به عنوان خواهان به طرفیت موجر که خوانده نامیده می شود دادخواست می دهد.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر مبلغ ودیعه مورد نظر از بیست میلیون تومان کمتر باشد در شورای حل اختلاف محل اقمت موجر رسیدگی می شود. در غیر این صورت دادگاه محل اقامت موجر صالح به رسیدگی است.
اگر به دنبال موسسه حقوقی هستید اینجا کلیک کنید
نحوه ی اجرای رای
پس از محکوم شدن موجر به مبلغ معین شده در رای مستاجر باید از طریق صدور اجراییه به همان میزان از اموال موجر مانند اتومبیل و … را توقیف کرده تا با فروش آن ها به آن چه که استحقاق دارد دست پیدا کند. اگر اموالی از موجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر شده و تا زمانی که موجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند در حبس می ماند. موجر می تواند پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه ی مستاجر که نزد وی است کسر و وصول کند.
مستاجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه ی ودیعه را تقدیم دادگاه کند ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل کند. هم چنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک بدهد و مراتب را از طریق اظهارنامه ی رسمی به موجر اعلام کند.
در صورتی که نشانی فعلی محل اقامت خوانده ( موجر ) در دسترس نباشد بهتر است همان نشانی که در اجاره نامه ذکر شده است به عنوان آدرس خوانده نوشته شود.
مستاجر می تواند ضمن دادخواست تقاضای محکومیت موجر به پرداخت خسارت تاخیر تادیه از زمان مطالبه و یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه را نیز طرح کند.
مستندات قانونی
صدر ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی
عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود.
ماده ی ۶۴۸ قانون مدنی
قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی; از مال خود را به طرف دیگر تملیک میکند; که طرف مزبور مثل آن را از حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید; و در صورت تعذر رد مثل قیمت یومالرد را بدهد.
ماده ی ۵۰۱ قانون مدنی
گر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده; و مالالاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد; اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود; و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد; و موجر هم تخلیه ید او را نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود.
رویه و نظرات قضایی در خصوص استرداد ودیعه
رای شماره ی ۱۴۲۱ مورخ ۱۲/۱۰/۹۱ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران
تقاضای مستاجر به دریافت مبلغ ودیعه پرداختی; بابت اجاره در صورتی اجابت می شود; که ابتدا مورد اجاره ی تخلیه شده باشد. این تقاضا قبل از تخلیه مردود است.
رای شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۶/۲/۹۱ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران
در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند; مستحق دریافت خسارت تاخیر در تحویل مورد اجاره ( شرط ضمن عقد اجاره ) نخواهد بود.
تهاتر به عنوان عنوان یکی از اسباب سقوط; تعهدات نیازمند حکم از مرجع صلاحیت دار است; و موجر نمی تواند بدین سبب و بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیت دار; اجاره بهای معوقه را با بخشی از ودیعه ی اجاره تهاتر کند.
رای شماره ی ۱۱۱۹ مورخ ۲۷/۹/۹۱ شعبه ی ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
اگر مستاجر محل مسکونی به دلیل عدم پرداخت ودیعه; از تحویل ملک به موجر خودداری کند; حق حبس خود را اعمال کرده; و تکلیفی به پرداخت اجرت المثل مقرر در قرارداد; برای هر روز تاخیر در تخلیه پس از انقضای اجاره ندارد.
جمع بندی
تعدیل اجاره بها یکی از مهمترین مباحث حقوقی در قراردادهای اجاره املاک تجاری است که به موجر و مستأجر این امکان را میدهد تا با توجه به تغییرات اقتصادی و افزایش هزینههای زندگی، اجاره بها را بر اساس نرخ عادله روز تنظیم کنند. این فرآیند، که مبتنی بر قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است، شامل مراحل قانونی دقیقی از جمله تقدیم دادخواست، ارزیابی کارشناس رسمی و صدور حکم نهایی توسط دادگاه میشود. گروه وکلای اوان با سالها تجربه در زمینه دعاوی تعدیل اجاره بها، آماده ارائه مشاوره تخصصی و همراهی شما در تمام مراحل این پروندهها است.
برای دریافت مشاوره تخصصی یا پیگیری پروندههای تعدیل اجاره بها، میتوانید با گروه وکلای اوان تماس بگیرید. این گروه با بهرهگیری از وکلای مجرب در حوزه حقوق املاک و مستغلات، آماده ارائه خدمات حقوقی به شماست.
سوالات متداول
- نسخه اصلی یا رونوشت اجارهنامه
- مدارک شناسایی ملک و طرفین
- مستندات مالی مرتبط با تغییرات هزینههای زندگی
خیر، طبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر، این حق برای طرفین قرارداد وجود دارد و نمیتوان با شرط ضمن عقد آن را سلب کرد.
کارشناس رسمی دادگستری با در نظر گرفتن عواملی مانند موقعیت ملک، شرایط بازار و تغییرات اقتصادی، نرخ عادله را محاسبه میکند.
خیر، حکم دادگاه به تنهایی برای تعدیل کافی است و نیازی به تنظیم مجدد اجارهنامه نیست.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک میکند تا خدمات خود را در زمینه تعدیل اجاره بها بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.