تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مزاد مساحت

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/confirmation-of-contract-termination

تایید فسخ قرارداد، اگر ملکی به شرط داشتن متراژ معین فروخته شده باشد و بعدا مشخص شود که متراژ ملک کمتر از میزان قید شده در قرارداد است خریدار حق فسخ معامله را به دلیل کسر مساحت دارد. هم چنین ممکن است پس از فروش ملک مشخص شود که متراژ آن بیشتر از متراژ معیت شده در قرارداد است که در این صورت فروشنده می تواند معامله را فسخ کند.

برای فسخ قرارداد کسی که صاحب حق فسخ است می تواند از طریق ارسال اظهارنامه ی رسمی و یا هر طریق دیگر مراتب فسخ قرارداد را اعلام کند و برای تایید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجعه کند.

البته الزامی به طرح دعوای تایید فسخ در دادگاه نیست و کسی که قرارداد را فسخ کرده است می تواند منتظر طرح از سوی طرف مقابل بماند و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند. # تایید فسخ قرارداد

طرفین دعوی

اگر مساحت ملک بیشتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد ، همان طور که گفته شد فروشنده حق فسخ دارد. بنابراین در دعوای تایید فسخ خواهان می باشد و مشتری خوانده ی دعوی است. اگر مساحت ملک کمتر باشد خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده می تواند طرح دعوی کند. # تایید فسخ قرارداد

مرجع صالح برای رسیدگی

از آنجا که دعوای تایید فسخ مربوط به ملک و مال غیر منقول می باشد ، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

نحوه ی اجرای رای

از زمانی که خریدار یا فروشنده فسخ خود را اعلام کنند معامله فسخ شده محسوب می شود. بنابر این رای دادگاه فقط جنبه ی اعلامی دارد و اجراییه صادر نمی شود; و اگر مبلغی هم بابت معامله داده شده باشد; باید جداگانه مطالبه شود.

مشتری یا فروشنده فقط می توانند قرارداد مزبور را فسخ کنند و حق مطالبه ی ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت را ندارد. مگر این که در قرارداد نسبت به دریافت ما به التفاوت با یکدیگر توافق کرده باشند.

اگر در قرارداد طرفین کافه ی خیارات را اسقاط کرده باشند ، نمی توانند از حق سخ خود استفاده کنند.

اگر بعد از آن که ملک به صورت رسمی به خریدار منتقل شد ، متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است می تواند طبق ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت اقدام به اصلاح سند خود و اضافه کردن مازاد مساحت در سند کند. # تایید فسخ قرارداد

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

خیار فسخ به دلیل کسری و یا مازاد مساحت ، فوری نیست.

مستندات قانونی

ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی‌شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت. # تایید فسخ قرارداد

ماده ۴۴۹ قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود. # تایید فسخ قرارداد

ماده ۴۵۱ قانون مدنی

تصرفاتی که نوعاً کاشف از بهم زدن معامله باشد فسخ فعلی است.

ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک

نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعداً معلوم شود اضافه مساحت دارد ذی‌نفع می‌تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.

در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد، اداره ثبت، سند را اصلاح و به ذی‌نفع اخطار می‌نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد. عدم مراجعه فروشنده; برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند; اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می‌شود; # تایید فسخ قرارداد

تبصره – در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت می‌سر نباشد; ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد.

رویه و نظرات قضایی

رای شماره ی ۴۵۳ – مورخ ۱۰/۹۰۷۲ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور

با توجه به این که اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد نیاز به اظهار اراده داشته و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفتر خانه در مهلت مقرر با توجه به ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی جهت اعلام فسخ کافی نمی باشد. # تایید فسخ قرارداد

نظریه ی مشورتی شماره ۸۹۴/۷ مورخ ۱۲/۲/۶۳ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت نه تنها تعارضی با ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی ندارد بلکه در جهت تایید آن وضع و تصویب شده است؛ زیرا که طبق قسمت اخیر ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد از انجام معامله معلوم شود که مساحت بیشتر از مساحت مورد معامله است فروشنده می تواند معامله را فسخ یا با خریدار تراضی کند و مقررات ماده ی ۱۴۹ قانون ثبت در این قبیل معاملات در صورتی اعمال می شود که فروشنده از حق فسخ خود استفاده نکرده است و مقررات ماده ی مذکور، نحوه ی اختساب قیمت مساحت اضافی و چگونگی پرداخت وجه آن و اصلاح سند معامله را تعیین کرده است. # تایید فسخ قرارداد

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

رای شماره ی ۲۰۸۳ مورخ ۱۵/۱۲/۸۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مبیع بیش از مساحت تعیین شده باشد ، بایع میتواند  معامله را فسخ کند. مگر این که طرفین به محاسبه ی زیان تراضی کنند. # تایید فسخ قرارداد

رای کلاسه پرونده ی ۸۳/۳۷/۵۹۴ مورخ ۱۸/۱۱/۸۳ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به ماده ی ۳۵۵ قانون مدنی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است ، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و حکم مندرج در این ماده نسبت به حکم مندرج در ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی ، حکم خاص می باشد و در چنین وضعیتی فقط برای مشتری حق فسخ وجود خواهد داشت و دعوای مطالبه و استرداد بهای ما به التفاوت کسری زمین دارای وجاهت قانونی نیست.

رای شماره ی ۱۹۲۷ مورخ ۲۸/۱۰/۸۴ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که شرط مساحت به عنوان وصف ملک مورد تراضی طرفین قرار گرفته باشد ، با کسر یا نقصان مساحت فقط حق فسخ برای خریدار ایجاد می شود. # تایید فسخ قرارداد

رای شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۱۳/۱۰/۸۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد و مطالبه ی ما به التفاوت ، بدون تراضی طرف معامله بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی می باشد. # تایید فسخ قرارداد

رای شماره ی ۵۵۵ مورخ ۳۱/۴/۸۷ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مبیع به شرط بودن مقدار معینی فروخته شده باشد ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد ، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند قیمت کسری مبیع را مطالبه کند. # تایید فسخ قرارداد