دادخواست تنفیذ سند عادی

نظر اکثریت

بر طبق ماده ۲۲ قانون ثبت دولت کسی را مالک می‌شناسد که ملک به اسم وی ثبت شده باشد و مواد ۴۶ و ۴۷ همان قانون ثبت کلیه عقود معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیرمنقول که دارای سابقه ثبت هستند و یا در مناطقی که اداره ثبت و دفاتر اسناد رسمی تشکیل است، الزامی اعلام کرده است.

اگر شخصی به تکلیف قانونی خود عمل نکرده و معامله‌ای در مورد اموال غیرمنقول به شیوه‌ای غیررسمی و با استفاده از سند عادی انجام دهد، سپس اقدام به طرح دعوای تنفیذ معامله یا اثبات مالکیت در محاکم کند، نتایج حقوقی قابل توجهی خواهد داشت. به ویژه، محکوم‌له می‌تواند به استناد این حکم از اداره ثبت تقاضای صدور سند مالکیت کند. در صورتی که شخصی به حقوق شرعی محکوم‌له تعرض کند و او را به عنوان مالک نپذیرد، محکوم‌له توانایی ارائه حکم تنفیذ یا حکم اثبات مالکیت را خواهد داشت. هدف از این اقدام، این است که دادگاه به تأیید وقوع ارکان معامله بپردازد، تا بدین وسیله محکوم‌له بتواند با استناد به این تأیید، درخواست صدور سند مالکیت خود را به اداره مربوطه ارائه دهد.

قابل رسیدگی بودن دعوای تنفیذ یا اثبات مالکیت با ماده ۴۸ قانون ثبت مغایرتی ندارد. این ماده به صراحت بیان می‌کند که شخصی که تنها سند عادی در اختیار دارد، نمی‌تواند آن را به عنوان دلیل مالکیت خود در نظر بگیرد و از ادارات یا مراجع قضایی بخواهد که به آن ترتیب اثر دهند؛ به عنوان مثال، او نمی‌تواند با استفاده از سند عادی از شهرداری تقاضای صدور پروانه کند یا در محاکم به استناد آن درخواست خلع‌ید از متصرف ملکی را مطرح نماید. با این حال، او می‌تواند با استناد به آن، دعوای تنفیذ معامله را تقدیم کرده و دعوای او نیز قابلیت استماع دارد.

بدون شک، یکی از راه‌های نمایان‌گر رابطه معاملاتی میان طرفین، سند عادی است. چنانچه از مفاد و منطوق سند، رضایت طرفین، و ایجاب و قبول آن‌ها نسبت به وقوع معامله استنباط شود، به عنوان مثال، در صورتی که فروشنده و خریدار مشخص بوده و موضوع معامله روشن باشد و تمامی ثمن پرداخت شده و مبیع به خریدار تحویل و به تصرف او داده شود، اعتبار این سند بیشتر مشخص می‌شود.

حسب مواد ۱۰، ۱۹۰ و ۲۱۹ قانون مدنی و طبق قانون سند مبایعه ‌نامه و ملک نافذ است مگر اینکه  عادی باشد و این امر منافاتی با مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت ندارد. زیرا مواد مذکور مشعر بر این است که اسناد عادی در محاکم به‌عنوان سند مالکیت پذیرفته نمی‌شوند. در صورتی که در مانحن فیه دارنده سند یاد شده آن‌ را به‌عنوان سند مالکیت ابراز نمی‌کند بلکه به‌عنوان دلیلی بر وقوع معامله ارائه می‌کند و از محکمه الزام خوانده را به حضور در دفترخانه برای انجام تشریفات تنظیم سند رسمی در مقام اعمال مواد ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت خواستار می‌شود.

علی‌هذا در این مورد دادگاه می‌تواند رأی به الزام فروشنده یا خریدار به تنظیم سند رسمی بدهد و بر همین اساس که قانونگذار در دو مورد طبق ماده ۱۲۹۰ قانون مدنی به اسناد عادی اعتبار اسناد رسمی را داده است که یکی از موارد آن در صورتی است که در مرجع قضایی ثابت شود که سند مزبور را طرفی که آن ‌را تکذیب یا تردید کرده فی‌الواقع آن ‌را امضاء یا مهر کرده است و این مورد قطعاً مربوط به مواردی می‌شود که معامله با سند عادی صورت گرفته است.