دادخواست اثبات مالکیت

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/proof-of-ownership

یکی از مهمترین دعاوی در حوزه املاک دعوای اثبات مالکیت است که این دعوا در دعاوی حقوقی جز دعاوی بسیار مهم و پراهمیت است. مباحثی مانند اثبات مالکیت ورثه، تحلیل حقوقی دعوای اثبات مالکیت، اثبات مالکیت اعیانی، اثبات مالکیت مشاعی، دادخواست اثبات مالکیت و خلع ید به صورت توامان در مرجع قضایی مطرح میشود.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• دعوای اثبات مالکیت
• اثبات مالکیت با سند عادی
• طرفین دعوای اثبات مالکیت
• اختلاف‌نظر در طرح دعوای اثبات مالکیت
• شرایط دعوای اثبات مالکیت
• دعوای اثبات مالکیت ملک
• دلایل اثبات مالکیت
• اثبات مالکیت با سندعادی
• خواسته الزام به تنظیم سند و اثبات مالکیت
• اثبات مالکیت ملک مشاع
• اقدامات تامینی دراثبات مالکیت ملک مشاع
• مرجع صالح برای ارائه دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع
• مدارک لازم برای اثبات مالکیت
• مستندات قانونی در اثبات مالکیت ملک
• مرجع صالح رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت
• رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ در مورد اثبات مالکیت مال غیرمنقول
• رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ در باره مرجع صالح رسیدگی به اثبات مالکیت
• نظریه مشورتی شماره ۷/۲۱۸۷ حقوقی قوه قضاییه  در مورد اثبات مالکیت
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

دعوای اثبات مالکیت

اختلاف در مالکیت یکی از مباحث مهم حقوقی و موضوع بسیاری از پرونده‌های دادگستری می‌باشد. در یک وضعیت معمولی برابر مواد ۲۲ و ۴۸ قانون ثبت مالک کسی است که سند به نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده و یا کسی که ملک برابر مقررات به وی منتقل شده است. اما مواردی بین دارندگان سند عادی و حتی دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف به وجود میاید. در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت لازم می‌شود.

اثبات مالکیت با سند عادی

در خصوص دعاوی مالکیت اگر ملکی در اداره ثبت اسناد و املاک به صورت رسمی ثبت نشده باشد، معلوم است که سند رسمی نیز ندارد. اگر هم در مورد مالکیت این گونه املاک اختلافی هم ایجاد شود و شخصی که آن را خریده و یا به نحو دیگری تملک نموده، بخواهد مالکیت مالکیت خود را اثبات نماید، لازم است دعوایی را با خواسته‌ی اثبات مالکیت خویش در دادگاه حقوقی مطرح کند.

دادگاه حقوقی هم در صورتی وجود دلایل و مستندات کافی خواهان، مانند تصرف ملک مبایعه نامه عادی و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند و مسلم بداند حکم به ثابت شدن مالکیت وی صادر می کند.

طرفین دعوای اثبات مالکیت

طرف این دعوا از جمله خواهان کسی است که به نحوی ادعای مالکیت یک ملک را دارد و خوانده هم کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته است و اگر هم افراد قبلی نیز وجود داشته باشند که با هم خرید و فروش به همین شکل و بدون سند رسمی نموده باشند، باید طرف دعوا قرار بگیرند.

اختلاف‌نظر در طرح دعوای اثبات مالکیت

اثبات مالکیت جزء دعاوی است که در خصوص پذیرش آن بین قضات اختلاف‌نظر وجود دارد. غالب قضات در مورد پذیرش چنین دعوایی در مورد املاک ثبت نشده اتفاق نظر دارند. اما در باب املاکی که دارای سند مالکیت هستند دادگاه‌ها مطابق مواد ۴۷ و ۲۲ فردی را مالک می‌شناسند که سند اصلی مالکیت به نام اوست و عقیده صاحب‌نظران مخالف با دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک ثبت شده بر این است که در صورتی که در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت را بپذیریم با صدور حکم به مالکیت صاحب سند عادی ملک هم ‌زمان دارای دو سند رسمی خواهد بود، یکی نزد خوانده دعوی که برابر ماده ۲۲ دارای اعتبار است و دیگری حکم قطعی مبنی بر اثبات مالکیت دارنده سند عادی و بر این اساس با طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی مخالفت می‌کند.

اما در مورد اراضی و املاک ثبت نشده، امکان طرح چنین دعوایی از دید غالب صاحب‌نظران وجود دارد.در پاسخ به ایراد حقوق‌دانان در خصوص عدم قابلیت طرح دعوای اثبات مالکیت در مورد املاک دارای سند رسمی گفته شده که ایراد و انتقاد اظهار شده صحیح به نظر نمی‌رسد؛ چرا که با صدور حکم اثبات مالکیت در حقیقت اعتبار سند رسمی قبلی از بین رفته و با وجود تاریخ مؤخر حکم بر اثبات مالکیت، سند قبلی اثری ندارد.

شرایط دعوای اثبات مالکیت

صرف‌نظر از اختلاف‌نظرهایی که وجود دارد دعوای اثبات مالکیت یکی از دعاوی معمول در باب املاک است که معمولاً افراد برای اثبات حق خود در باب مالکیت نسبت به طرح آن اقدام می‌نماید که به نظر می رسد لازم است شرایط ذیل در دعوای اثبات مالکیت وجود داشته باشد:

وجود قرارداد کتبی یا شفاهی، خواهان دعوای اثبات مالکیت باید بدواً نسبت به اثبات وجود قراردادی مبنی بر انتقال مالکیت یا ادله‌ای مبنی بر مالکیت ارائه نماید که معمولاً خواهان در این مورد با ارائه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند؛ چرا که خواهان دعوی اثبات مالکیت بلاشک یا دارای سند عادی است یا دلیلی غیر از سند رسمی مثل قرارداد شفاهی دارد که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات نماید؛ اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

دعوای اثبات مالکیت ملک

طرح دعوای اثبات مالکیت ملک نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نیست. بنابراین طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون می باشد و دادگاه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید. دعوای اثبات مالکیت نسبت به املاکی قابل طرح است که ثبت نشده باشند و سند رسمی نداشته باشند.

جهت اثبات مالکیت ملک، وجود و ارائه مبایعه نامه و یا قرارداد ضروری نیست. چرا که ممکن است مالکیت ملک به اشکال مختلف از قبیل انتقال قهری و از طریق ارث، به مالک منتقل شود. در مورد ملکی که ثبت نشده و در تصرف فرد دیگری است، مدعی اثبات مالکیت میتواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را بصورت همزمان مطرح نماید.

در املاکی که سابقه ثبتی دارند دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او به ثبت رسیده باشد و انتقال مالکیت املاک دارای سابقه ثبتی با انتقال رسمی ملک انجام می‌شود و صرف تائید و تنفیذ قرارداد و اعلام صحت آن ایجاد مالکیت نمی‌کند؛ بنابراین دعوی اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی با توجه به مقررات یاد شده قابلیت استماع ندارد.

دعوای وضع ید بر ملک مشاع فرع بر اثبات مالکیت است بنابراین در صورت فقدان سند رسمی، این دعوا قابلیت استماع ندارد. طرح دعوای اثبات مالکیت در تقابل با دعوای خلع ید، در فرضی که خواهانِ متقابل، مدعیِ فضولی بودنِ معامله خوانده تقابل با شخصِ ثالثی باشد، قابل استماع نخواهد بود زیرا طرح دعوای متقابل علیه ثالث امکانپذیر نیست.

دلایل اثبات مالکیت

• سند
• شاهد
• تصرف مال
• وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

سند

 مهمترین دلیل اثبات مالکیت سند  مالکیت است. مطابق قانون، اموالی مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می‌رسند و محاکم فقط فردی را که مال نامبرده به نام وی ثبت شده به عنوان مالک مال می‌شناسد.

شاهد

هرچند سند دلیل محکمی برای مالکیت است اما اثبات مالکیت توسط شاهد هم امکان پذیر است. چرا که در بسیاری از مواقع، می‌توان با استفاده از شاهد مالکیت خود را بر اموال ثابت کرد.  البته نباید فراموش کرد که شهادت هر شاهد اعتبار ندارد بلکه شاهد باید خصوصیات مورد قبول قانونگذار را دارا باشد. تا پیش از انقلاب اسلامی شهادت شهود محدود بود ولی پس از انقلاب دایره شهادت شهود گسترش یافت.

تصرف مال

متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است که می‌خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند. تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق معلوم نباشد در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل و انتقال، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

مالکیت از راه استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها، اخذ به شفعه، ارث، حیازت مباحات اثبات می‌شود. اگر شخصی مدعی شود متصرف، مالک مال نبوده و این موضوع را هم با استفاده از سند یا شهود اثبات کند، مالکیت متصرف منتفی خواهد شد و اگر کسی هم پیدا شود و سند مالکیت را نشان دهد، دیگر مالکیت متصرف منتفی است. سند مالکیت نشانه تصرف دارنده آن محسوب می‌شود. بنابراین تسلط مادی بر اموال دیگر تنها معیار شناخته‌شده تصرف نیست.

وجود قرارداد کتبی یا شفاهی

خواهان دعوای اثبات مالکیت باید نسبت به اثبات وجود قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر انتقال مالکیت اقدام کند که معمولاً  در این مورد با ارایه سند عادی نسبت به اثبات وجود قرارداد اقدام می‌کند. چرا که خواهان دعوای اثبات مالکیت بدون تردید، دارای سند عادی یا دلیلی غیر از سند رسمی مانند قرارداد شفاهی است که در مورد اخیر باید وجود چنین قراردادی را با سایر ادله اثبات کند. اما برای طرح دعوای اثبات مالکیت صرف وجود سند یا قرارداد یا ادله‌ای مبنی بر وجود قرارداد شفاهی یا عادی کافی نیست.

اثبات مالکیت با سندعادی

با اثبات وجود یک قرارداد یا اثبات طریق قانونی نقل و انتقال ملک، کار خواهان دعوا برای طرح دعوای اثبات مالکیت به اتمام می‌رسد و خوانده دعوا باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوا دفاع کند و اگر دلیلی از طر ف خوانده بر بی‌اعتباری قرارداد اثبات‌شده از سوی خواهان ارایه شود، اثبات اعتبار قرارداد هم بر عهده خواهان خواهد بود که مدعی اعتبار قرارداد است.

زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به جهاتی قانونی بعد از تنظیم قرارداد، فسخ، اقاله یا ابطال شده باشد. بنابراین با دفاع مؤثر از طرف خوانده، خواهان باید اعتبار قرارداد خود را اثبات کند. شما به عنوان دارنده حق چه در مقام خوانده و چه در مقام خواهان برای اثبات حقانیت خود نیازمند یک وکیل باتجربه می باشید که از طروق قانونی حقانیت ادعای شما را به اثبات برساند.

خواسته الزام به تنظیم سند و اثبات مالکیت

یکی دیگر از شرایطی که در طرح دعوای اثبات مالکیت یعنی زمانی که دارنده سند عادی در صدد اثبات مالکیت خود است، باید رعایت کند، طرح خواسته الزام به تنظیم سند در کنار اثبات مالکیت است. مخصوصا زمانی که دارنده سند عادی در مقابل دارنده سند رسمی قصد اثبات مالکیت داشته باشد.

اثبات مالکیت ملک مشاع

هرگاه بین مالکین در زمینه ی مالکیت ملک مشاع، اختلافی حاصل گردد و حق او تضییع گردد، می‌تواند با ارائه ی دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع، در جهت اثبات سهم مالکیت خود در ملک مشاع دعوی حقوقی مطرح کند.

برای اثبات مالکیت ملک مشاع از ادله قانونی ذیل استفاده میشود:

اقرار:در صورتی که خوانده یا خواندگان دعوی و دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع، ادعای خواهان به عنوان سهمی از مالکیت ملک مشاع را که مورد انکار قرار داده اند، مورد قبول قرار دهند و اقرار به نفع خواهان در جهت اثبات مالکیت ملک مشاع و به ضرر خود نمایند، مالکیت ملک مشاع اثبات می گردد.

سند: هرگاه خواهان دعوی و دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع، برای اثبات مالکیت خود در ملک مشاع سندی ارائه نماید که حاکی از مالکیت او در ملک مشاع باشد. اگر سبب ایجاد مالکیت مشاع بین خواهان و خوانده یا خواندگان، ارث بوده باشد، شخص خواهان می‌تواند، با ارائه ی سند گواهی حصر وراثت خود و با اعلام و اثبات(شناسنامه) اینکه خود از وراث می باشد، در صدد اثبات مالکیت خود در ملک مشاع برآید.

اگر سبب ایجاد مالکیت ملک مشاع قراردادی باشد، در این صورت، سند عادی بیع نامه یا اجاره نامه ی خود را که مبنی بر اشاعه ی مالکیت خواهان و خوانده در ملک می باشد، ارائه می‌دهد ولی اگر در اسناد مذکور، اسم، مشخصات و امضای خواهان اعلام نشده باشد، باید با طرق دیگر از جمله رسید پولی که بابت سهم خود پرداخت نموده را ارائه دهد. همچنین با ارائه سند رسمی امکان‌پذیر می‌باشد.

شهادت: اثبات مالکیت ملک مشاع، می‌تواند خود با شهادت دو مرد عادل و یا یک مرد و دو زن عادل اثبات شود.

اماره: تصرف خواهان به عنوان مالکیت شریک در ملک مشاع و عدم اعتراض خوانده به حضور و تصرف او در ملک مشاع، می‌تواند، خود اماره و دلیلی بر مالکیت ملک مشاع باشد.

سوگند: در صورت عدم دلیلی، اگر خواهان با درخواست سوگند و رد ان به خوانده، خوانده خودداری نماید و ویسوگند بخورد، اثبات مالکیت ملک مشاع وی میسر شود.

اثبات نسب: در صورتی که سبب مالکیت ملک مشاع، به موجب ارث باشد، شخص می‌تواند با اثبات نسب خود و اینکه یکی از وراث می باشد، با اثبات نسب خود در دادگاه صالح و در صورت قطعیت کند.

اقدامات تامینی دراثبات مالکیت ملک مشاع

در صورت جریان دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع، خواهان می‌تواند با درخواست دستور موقت، از دادگاه و تودیع مبلغی به عنوان تامین، از تصرفات خوانده تا صدور رای جلوگیری به عمل بیاورد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت ملک مشاع

دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع یک دعوای حقوقی مالی است که هزینه ی خواسته با توجه قیمت منطقه ای ملک تعیین می گردد و دادگاه محل وقوع ملک مشاع، صلاحیت رسیدگی به دعوی و دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع را دارا می‌باشد.رایی که در مورد اثبات مالکیت ملک مشاع صادر می گردد، قابل تجدید نظر خواهی در دادگاه تجدید نظر استان و یا فرجام خواهی به مدت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ رای می‌باشد.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

مدارک لازم برای اثبات مالکیت

مدارک لازم برای اتثبات مالکیت شامل موارد ذیل می باشد:

• تصویر مصدق سند یا قرارداد
• تصویر مصدق رسید پرداخت وجه یا وجوه
• استماع شهادت شهود و مطلعین
• درخواست استعلام
• تحقیقات محلی

مستندات قانونی در اثبات مالکیت ملک

• ماده ۳۵ قانون مدنی: تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت ملک است. مگر این که خلاف آن ثابت شود.
• ماده ۳۷ قانون مدنی: اگر متصرف فعلی، اقرار کند که ملک، سابقأ مال مدعی او بوده است. در این صورت مشارٌالیه نمی تواند برای رد ادعای مالکیت ملک شخص مزبور به تصرف خود استناد کند. مگر این که ثابت کند، ملک به ناقل صحیح به وی منتقل شده است.
• ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید. دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثأ به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
• ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک: در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی، موجود باشد و وزارت عدلیه مقتضی بداند، ثبت اسناد ذیل اجباری است
• کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع اموال غیر منقوله که در دفتر املاک ثبت نشده است.

صلح نامه و هبه نامه و شرکت نامه

• ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی: دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از دعاوی مالکیت، مزاحمت، ممانعت از حق، تصرف عدوانی و سایر حقوق راجع به آن در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع است. اگر چه خوانده در آن حوزه مقیم نباشد.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای اثبات مالکیت

دعوای اثبات مالکیت یعنی دعوای مربوط به مال غیر منقول در دادگاه محلی که ملک در آن حوزه واقع شده است رسیدگی می‌شود. همچنین حکم اثبات مالکیت، اعلامی است یعنی نیازی به صادر شدن اجرائیه ندارد و پس از اینکه حکم قطعی شود، محکوم له به عنوان مالک رسمی ملک، می‌تواند از مزیت‌های رای استفاده کند.

در دادگاه خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده  قابل استماع نیست. زیرا طرح دعوای اثبات مالکیت نسبت به ملکی که سند رسمی دارد برخلاف قانون است و معمولاً دادگاه‌ها در این خصوص قرار عدم استماع دعوا صادر می کنند. برای اثبات مالکیت نیز نیازی به وجود مبایعه نامه و قرارداد وجود ندارد. بلکه مالکیت ممکن است به شکل‌های مختلف منتقل شده باشد.

مثال از طریق ارث منتقل شده باشد. در مورد ملکی که ثبت رسمی نشده و در تصرف شخص دیگری است، مدعی دعوای اثبات مالکیت می‌تواند دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را به صورت همزمان مطرح کند. دعوای مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاه محل مال غیرمنقول باید مطرح گردد حتی اگر خوانده یا خواهان در محل استقرار مال سکونت نداشته باشد.

رأی وحدت رویه شماره ۶۷۲ در مورد اثبات مالکیت مال غیرمنقول

خلع ید از اموال غیر منقول، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین، قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک، رأی شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضای هیأت عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می شود.

رأی وحدت رویه شماره ۵۶۹ در باره مرجع صالح رسیدگی به اثبات مالکیت

دادگستری مرجع رسمی رسیدگی به تظلمات و شکایات می باشد; و اصل ۱۵۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر این امر تأکید دارد. الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک آگهی شده است; مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است رسیدگی کنند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۲۱۸۷ حقوقی قوه قضاییه در مورد اثبات مالکیت

برطبق ماده ۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک، بعد از انقضای مدت اعتراض دعوی این که در ضمن جریان ثبت، تضییع حقی از کسی شده است قابل پذیرش نیست. اعم از این که دعوی تضییع حق مذکور به عنوان مطالبه ی قیمت باشد یا هر عنوان دیگر. بنابراین در مورد املاک ثبت شده دعوای اثبات مالکیت بر خلاف سند رسمی قابل پذیرش نیست.

اما در مورد املاک فاقد سابقه ثبتی تثبیت مالکیت اشخاص بر اساس مقررات مزبور عمل می کند. مگر این که در خصوص مالکیت; اختلاف باشد که; در این حالت با توجه به این که دادگستری مرجع رسمی تظلمات می باشد; رسیدگی به اختلاف طرفین نه تنها منع قانونی ندارد. بلکه تکلیف قانونی دادگاه های عمومی است.

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

وکیل املاک و اراضی; تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند; و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد; ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی; با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است.

گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی; تخصص و تجربه بالایی دارد میتواند; از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دار;د در آینده به وجود آید ;جلوگیری کند. مراجعه به وکیل املاک; همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد; هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند.

وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید. سوالات و مشکلات حقوقی; خود در خصوص دعاوی ملکی را با وکیل املاک مشهد; وکیل املاک تهران; وکیل املاک کرج; وکیل املاک قم; مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید; تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.