شرایط اجراییه سند رهنی

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/mortgage-document/

سند رهنی یکی از تضمین های ارائه تسهیلات به متقاضیان بانک است. سند رهنی یا به اصطلاح سند ملکی رهنی سندی است که توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط وام گیرنده، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود. اجرائیه سند رهنی یک اصطلاح حقوقی و به معنی فروش زودهنگام و اجباری یک دارایی برای جبران یک طلب است.

بر طبق قانون مدنی درصورتی که موعد پرداخت طلب بدهکار (راهن) برسد و وی نتواند بدهی خود را پرداخت کند، وام دهنده (مرتهن) می تواند با مراجعه به دفترخانه تنظیم کننده سند رهنی تقاضای صدور اجرائیه سند رهنی را داشته باشد.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• تعریف سند
• تعریف سند برطبق قانون مدنی
• اسناد رسمی
• اعتبار سند عادی
• اسناد ملکی
• دعاوی ملکی
• تعریف رهن
• ویژگی عقد رهن
• انواع عقد درسند رهنی
• سند رهنی قراردادی
• سند رهنی قضایی
• سند رهنی مستعار
• سند رهنی قطعی
• سند رهنی مکرر
• اسناد رهنی
• شرایط عقد رهن
• اعتبار سند رهنی
• اسناد رهنی در بانکها
• شروط ضمن عقد رهن
• مرجع صالح رسیدگی به شکایات طرفین در مورد دعاوی اسناد رهنی
• اگر مرتهن سند رسمی نداشته باشد
• نحوه ابطال سند رهنی
• رویه و نظریات قضایی در مورد ابطال سند رهنی
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

تعریف سند

مهم ترین مدرک برای مالکیت یک فرد بر اموال منقول و غیر منقول سند است. این مدرک، تنها مدرک معتبریست که به وسیله آن می توان به ساده ترین شکل ممکن ادعای خود را در دادگاه و دعاوی مختلف به اثبات رساند. سند در قوانین کشوری با ارزش ترین دلیل برای اثبات ادعاست. به طور کلی اسناد به دو نوع رسمی و عادی تنظیم می شوند.

تعریف سند بر طبق قانون مدنی

مطابق قوانین مدنی کشور و ماده ۱۲۸۳، سند به این صورت تعریف شده است که هر نوشته یا مدرکی که در یک دعوا و شکایت قابل دفاع و استناد باشد، سند می باشد. مطابق با این تعریف سند باید دو ویژگی و شرط اساسی داشته باشد تا درجه اعتبار آن کامل باشد. یکی از این دو ویژگی مکتوب بودن سند است.

اسناد رسمی

اسناد رسمی سندی است که توسط مامور رسمی و در مکانی رسمی مانند دفترخانه تنظیم و ثبت گردیده باشد و در مقابل هر سندی که این ویژگی ها را نداشته باشد، یک سند عادی محسوب میشود.

اعتبار سند عادی

اعتبار سند عادی به مهر و امضای آن است و در صورتی که مهر و امضا با امضای فرد مدعی مغایرت داشته باشد، سند اعتباری ندارد، در حالی که در مورد سند رسمی این گونه نیست و در هر حالتی این سند اعتبار داشته و قابلیت استفاده دارد.

اسناد ملکی

یکی از اسناد پرکاربرد شناخته ‌شده اسناد ملکی هستند که انواع مختلفی دارند و معمولاً به عنوان توافقنامه فروش و خرید خانه بین فروشنده و خریدار تنظیم می شوند. در این سند مشخصات کامل خانه از نظر محدوده قرار گرفته و غیره درج شده است. اسناد ملکی شامل سند شش دانگ، سند عرصه و اعیان،سند بنچاق، سند تک برگ، سند قولنامه ای، سند مشاع و سند رهنی می باشد.

دعاوی ملکی

دعاوی ملکی بیشترین حجم از پرونده های حقوقی در مراجع قضایی را تشکیل می دهند. مسائل مربوط به املاک مانند سندهای ضمانتی، تنظیم سند، دعاوی مربوط به دریافت پایان‌کار رسیدگی به این مسئله، فسخ قرارداد های مشکل دار، دعاوی مربوط به تعدیل اجاره بها، دعاوی مرتبط با دریافت سرقفلی، تخلیه مکان.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

تعریف رهن

رهن در اصطلاح به معنای ثابت شدن یا دوام است، همچنین گاهی اوقات این واژه به معنای بازداشت و حبس نیز به کار برده می شود. اما در اصطلاحات حقوقی رهن را به عنوان عقدی میان دو طرف تعریف می کنند که به سبب آن مالی به عنوان وثیقه پیش یکی از طرفین گذاشته شده و ملک یا مالی دیگر به طرف دیگر برای مدت زمان مشخص داده می گردد.

معمولاً در مورد وام نیز از این واژه استفاده می شود، در واقع برای دریافت وام طرف وام گیرنده مبلغی را به عنوان ضمانت در گروی شخص وام دهنده گذاشته و وام خود را دریافت می کند، در این حالت نیز به این کار رهن وام گفته می شود.

ویژگی عقد رهن

یکی از ویژگی های عقد رهن این است که باید در سلامت کامل اتفاق بیفتد.به این معنی که تمام مسائل که در قرارداد رهن مشخص شده باید وجود خارجی داشته و با مدرک ثبت کردند. مثال در صورتی که رهن در مورد یک ملک باشد، ملک باید وجود خارجی داشته و پس از قرارداد در اختیار رهن کننده قرار گیرد. همچنین مبلغی که به عنوان ضمانت عقد رهن تعیین گردیده باید وجود داشته باشد و طی یک فقره چک یا پول نقد در اختیار مالک قرار گیرد معمولاً رهن را با مواردی نظیر سرقفلی انجام نمی دهند.

از دیگر ویژگی هایی که یک ذهن سالم دارد، این است که تمام تعهدات نظیر پرداخت تعهدات مالی در زمان مقرر انجام گیرند و در صورت عدم انجام آن طرف اول که مال خود را به رهن داده است، می تواند قرارداد را فسخ نماید. یکی دیگر از ویژگی های عقد رهن شرط عدم فروش ملک رهن داده شده توسط رهن کننده است.

گاهی اوقات مستاجر یا مرتهن به موجب اختیاراتی که در مورد مالکیت ملک دارد، ملک را بدون اطلاع صاحب آن به فروش می‌رساند که در این حالت مالک اصلی میتواند به دعاوی کیفری مراجعه کرده و این مسئله را پیگیری کند.

انواع عقد درسند رهنی

عقد رهن نیز دارای انواع مختلفی است. در واقع با تغییر شرایط رهن و اضافه شدن بعضی شروط در انجام این کار نوع رهن تغییر می کند.

انواع رهن شامل موارد ذیل می باشد:

• رهن تصرف
• رهن قراردادی
• رهن قضایی
• رهن مستعار
• رهن دین
• رهن قطعی
• رهن مکرر

سند رهنی تصرف 

رهن تصرف به معنی رهنی می باشد که فرد رهن کننده بعد از بستن قرارداد و در اختیار گرفتن مال بتواند از منافع آن استفاده کند و مال تا زمان مشخص شده به طور کامل در تصرف رهن کننده باشد.

سند رهنی قراردادی

رهن قراردادی همان عقد و قرارداد رهن می باشد.

سند رهنی قضایی

 رهن قضایی نوع بعدی انعقاد رهن است که به معنی وثیقه قرار دادن سند یا ملکی به منظور تامین مال است. در چنین شرایطی سند یا ملک معمولا به رهن مراجع قضایی یا حقوقی در آمد و حکم ضمانت دارد. مثال ضمانت پرداخت اقساط وامی که از بانک دریافت شده است.

سند رهنی مستعار

رهن مستعار رهنی است که در آن شخصی ملک یا مال شخص دیگر را برای به منفعت رساندن وی به رهن می دهد. در این جا بیشتر از دو نفر طرف حساب قرارداد هستند و معمولا طرف اول که مال را به رهن می دهد اجازه این کار را از مالک اصلی دارا می باشد.

 سند رهنی قطعی

رهن قطعی ، رهنی است که در آن برای بازه ای مشخص،مالی مشخص به طرف قرارداد به رهن داده می شود.

سند رهنی مکرر

رهن مکرر از دیگر انواع رهن است که در آن یک شخص مال خود را به رهن می دهد و پیش از ابطال و فک رهن اولیه مجددا مال را به عنوان دین یا ضمانت به رهن شخص دیگری در می آورد. این حالت را رهن مکرر می نامند که می تواند هم به یک شخص دوبار و به دو منظور رهن داده شود هم به دو فرد مجزا. در درجه اول مالک باید شرایط رهن کننده اول را در نظر گرفته و با حفظ منفعت وی اقدام به رهن بعدی کند.

اسناد رهنی

رهن نوعی قرارداد است که به موجب آن یکی از طرفین مالی را به عنوان وثیقه گذاشته و ملک یا مالی بیشتر را برای استفاده دریافت می کند. در مورد رهن دادن یک مال یا ملک شرایطی مانند بازگرداندن ملک مطابق قرارداد و در زمان تعیین شده وجود دارد، همچنین در صورتی که مبلغ رهن نسبت به ارزش چیز دریافت شده کمتر باشد، معمولاً در بازه های مشخص مبلغی تحت عنوان اجاره بها در کنار رهن دریافت میشود.

شرایط عقد رهن

در مورد عقد رهن شرایط خاصی وجود دارد که این شرایط در تمام قراردادهای رهن برقرار است. مثال: در صورتی که فرد ملکی را به رهن بدهد، شخص مرتهن موظف به نگهداری از ملک به طور کامل است. در واقع هر کدام از اجزا و قسمتهای ملک توسط قرارداد مشخص شده در اختیار طرف دیگر قرار گرفته، نسبت به نگهداری آن موظف میشود.

در صورت ایجاد مشکل یا خرابی در ملک توسط شخص مرتهن، وی موظف به پرداخت ضرر و زیان یا کسر ضرر از مبلغی است که در زمان قرارداد به عنوان وثیقه گذاشته شده است. دریافت مبلغ در ازای دریافت مالیات ملک است، بعد از زمانی که مبلغ در دست طرف رهن دهنده قرارداد باشد، ملک نیز می‌تواند در اختیار طرف دیگر باشد.

اگر ملکی حالت مشاع داشته باشد و توسط یکی از شرکا به رهن داده شود، اگر چه مبلغ رهن به شخص رهن دهنده می رسد، اما در صورت عدم رضایت، سایر شرکا می‌توانند عقد رهن را فسخ کرده و در صورت ضرورت زیان آن را از شریک خود دریافت نمایند.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

اعتبار سند رهنی

سند رهنی از انواع اسناد ملکی است که باید به صورت رسمی ثبت شود. سند به طور کلی از نظر اعتبار به دو دسته اسناد رسمی و عادی تقسیم می گردند. اسناد عادی اسنادی هستند که توسط یک یا دو شخص تنظیم شده و به مهر امضای آن اشخاص میرسند. در مقابل اسناد رسمی اسناد اینکه در اداره ثبت اسناد و دفاتر رسمی ثبت می شوند.

در مورد اسناد ملکی در دفاتر املاک نیز می توان سند رسمی را ثبت کرد و سپس برای رسمیت بخشیدن بیشتر آن را به ثبت در ادارات مربوطه رساند. در مورد اسناد رسمی هیچگونه تردید و انکار وجود ندارد و اسناد رهنی نیز از جمله این اسناد می باشند.

اسناد رهنی در بانکها

اسناد رهنی نه تنها در املاک و در رهن کردن یک ملک بلکه در بانکها و موسسات مالی به منظور دریافت وام نیز استفاده می گردند، در این گونه مکان ها معمولاً سند به عنوان ضمانت وام به رهن بانک درآمده و به عنوان وثیقه گذاشته می شود و در صورت عدم پرداخت مبلغ وام سندی که به رهن گذاشته شده مورد استفاده قرار می گیرد.

یکی از اعتباراتی که اسناد رهنی دارند، اعتبار برای دریافت وام و مبالغ این چنینی از موسسات مالی است، همچنین معمولاً در مزایدات نیز میتوان سند ملک زمین یا هر چیزی را به رهن گذاشت، در این شرایط نیز سند به عنوان ضمانت پرداخت نهایی بوده و در صورت عدم پرداخت سند مربوط به هر چیزی که باشد، آن چیز توسط طرف دیگر ضبط میشود.

در صورت عدم توانایی در پرداخت مبلغ یا تعویق چندباره آن مالی که سند مربوط به آن به عنوان ضمانت گذاشته شده به جای مبلغ پرداختی اولیه برداشته می شود، حال یا به طور کلی و فیزیکی یا فروش و برداشتن مبلغ آن.

شروط ضمن عقد رهن

در مورد عقد رهن نیز مانند سایر معاملات دو طرف قرارداد می توانند شروطی را به منظور انجام بهتر و به موقع تعهدات برای همدیگر تعیین کنند. در این صورت هر کدام از طرفین به انجام تعهد خود در زمان مقرر متعهد میشوند.

• شرط  وکالت برای فروش مالیست که به رهن گذاشته می شود. مال به رهن گذاشته شده خواه خودرو و خواه ملک باشد- نیاز به وکالت فروش در زمان عقد رهن دارد.
• شرط تملیک مورد رهن بود. در این شرایط معمولا فردی که مال را به جهت پرداخت پول به رهن خود در می آورد آن را صاحب شده و با مبلغی ناچیز که معمولا همان مبلغ پرداختی وام بود ملک را به تملک خود در می آرود. این مورد به خصوص در گذشته زمینه سازی کلاهبرداری های زیادی می شد.
• شرط دیگر شرط تعلق منافع حاصل از رهن به شخص رهن کننده است.

مرجع صالح رسیدگی به شکایات طرفین در مورد دعاوی اسناد رهنی

در مورد موضوع رهن املاک حالت های مختلفی وجود دارد که می تواند منجر به طرح شکایت به منظور ابطال سند رهنی شود. ممکن است که ملکی را که مالک آن شخص دیگریست به عنوان ملک خود به رهن شخص دیگری در آورد که در این حالت مالک اصلی می تواند دادخواست ابطال داده و ملک خود را از شخصی که به وی رهن داده شده پس گرفته و ضرر و زیان را از طرف کلاهبردار دریافت نماید. در بعضی موارد معامله در شرایط صحت انجام نشده باشد که در این شرایط نیز ابطال سند رهنی امکان پذیر است.

اگر مرتهن سند رسمی نداشته باشد.

در صورتی که مرتهن سند رسمی نداشته باشد نمی‌تواند بسته شدن قرارداد را ثابت کرده و حتی گاهی ممکن است، دچار ضرر و زیان شده و مبلغی که برای رهن ملک پرداخت شده است را نیز از دست بدهد. در این شرایط مالکی که توسط رهن کردن صاحب ملک شده است، توانایی اثبات ادعای مالکیت را نداشته و در دادگاه مالک شناخته نمی شود.

در مورد دعوی ابطال سند رهنی معمولاً کسی که رهن ملک وی را دچار ضرر و زیان می کند خواهان ابطال اسناد است. در صورتی که ادله برای ابطال سند رهنی کافی باشد، این کار معمولاً توسط دادگاه انجام گرفته و سپس به ثبت در اداره اسناد می‌رسد، در این شرایط معمولاً بعد از ابطال سند، سند مالکیت جدیدی صادر می شود. داشتن دلایل محکم برای پیروزی در اینگونه دعاوی ضروری است.

معمولاً در دعاوی ابطال سند رهنی کسی که ادعای مالکیت داشته، اما از سند رسمی برخوردار نیست، در نهایت به عنوان مالک ملک شناخته نمی شود و ابطال سند انجام می شود. مهمترین کار در مورد ابطال سند را می توان تنظیم سند رسمی پیش از انجام رهن دانست. به جهت تنظیم سند رسمی می توان به مراجع و دفاتر ثبت مراجعه و با ارائه مدارک موجه مبنی بر مالکیت سند رسمی را دریافت کرده و سپس اقدام به ابطال سند رهنی نمود.

نحوه ابطال سند رهنی

 برطبق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مراجع دادگستری مکلفند در هر مورد که رأی بر بی اعتباری سند رسمی صادر می کنند. مراتب را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کنند. هرگاه موضوع سندی که ابطال شده، ملک باشد، مفاد حکم در ملاحظات ثبت دفتر اسناد رسمی توسط سر دفتر منعکس میشود. هرگونه اقدام نسبت به دفتر املاک و سند مالکیت موکول به صدور حکم نهایی و اعلام آن به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد. برای مطالعه بیشتر در مورد ابطال سند رهنی به مقاله  دادخواست ابطال سند رهنی مراجعه نمائید.

رویه و نظریات قضایی در مورد ابطال سند رهنی

-رأی شماره ی ۱۴۹۷ مورخ ۹۱/۱۲/۱۳ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران: ابطال سند رهنی قبل از اثبات بطلان عقد رهن، امکان پذیر نیست.

-رأی شماره ی ۱۱۹۰ مورخ ۹۱/۹/۲۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر: در خصوص دعوای دایر بر ابطال سند رهنی در دفترخانه، ماحصل دعوای مطروحه آن است که موکل یک باب آپارتمان خود را برطبق سند رسمی فوق الذکر در رهن خوانده ی ردیف چهارم قرار داده است تا خوانده ی ردیف اول بتواند مجوز تأسیس اخذ کند و مقرر بوده است، پس از ۶ ماه که شرکت تأسیس شده این ملک فک رهن شود.

اما بعد  از گذشت ۵ سال تاکنون این امر صورت نپذیرفته است. اصولاً طرح دعوای ابطال سند رهنی صحیح نیست. بلکه خواهان باید از طرف قرارداد، خود را به فک رهن ملزم کند و دعوای الزام به فک رهن مطرح کند. لذا دعوا به کیفیت مطروحه قابلیت استماع ندارد.

رأی شماره ۱۲۸۲ کلاسه ی ۹۸۰۴۵۲ شعبه ی ۱۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران: اگرچه اقدام بانک; در استفاده از سند وثیقه; بابت قرارداد و تسهیلاتی که تأدیه نشده; موجه و قانونی نبوده است; و به کارگیری وثیقه ی مزبور به منظور تأمین دیون گذشته ی تسهیلات گیرنده; خارج از مقتضای قرارداد تنظیمی موضوع وثیقه بوده است; لیکن طرح خواسته ی انحلال سند رسمی; مبنای قانونی نداشته و دعوی به کیفیت صحیح مطرح نشده است. خواسته در رفع اثر از سند رهنی با طرح تقاضای ابطال یا بی اعتباری سند رسمی تخصیصی تسهیلات، قابلیت رسیدگی دارد.

رأی شماره ۱۴۱ کلاسه ی ۹۱۱۵۱۶ شعبه ی ۵۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران: تجدید نظر خواه قبل از این که ملک در رهن بانک قرار بگیرد، نسبت به خریداری آن از شرکت تجدید نظر خواه اقدام کرده و در مالکیت وی قرار گرفته است و واگذاری و ترهین به لحاظ عدم مالکیت راهن، صحیح و منطبق با موازین قانونی نبوده است.

• رای ۴۴۳ پرونده ۸۸۱۸۱۱ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران: در ابطال سند رهنی; به جز طرفین قرارداد; موجبی برای طرف قرار دادن سر دفتر تنظیم کننده ی سند رهنی، وجود ندارد.
• رأی شماره ۸۸۸ مورخ ۹۱/۶/۲۹ صادره از شعبه ی ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران: اگر عقد رهن; به دلیل تعلق مال مرهونه به غیر باطل شود; اجرائیه ی ثبتی که بر اساس این عقد، صادر شده است نیز به درخواست ذی نفع ابطال می شود.
• رأی شماره ۱۰۶۷ شعبه ی ۴۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران: برابر سند رهنی، تمامی مورد ثبت در رهن بانک مسکن قرار دارد و جهت حفظ حقوق احتمالی بانک، خواهان ابطال سند باید بانک مسکن را نیز طرف دعوا قرار می داد.

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

وکیل املاک و اراضی; تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند; و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد ملکی; حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی; با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است.

گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی; تخصص و تجربه بالایی دارد میتواند; از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد در آینده به وجود آید جلوگیری کند; مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید.

سوالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص دعاوی ملکی; را با وکیل املاک مشهد; وکیل املاک تهران; وکیل املاک کرج; وکیل املاک قم;  مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید; تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.